イエソウバの数字の作り方中央値を使う理由・外れ値の扱い・空欄の方針
このサイトの相場ページに出る数値は、国土交通省が公開している不動産取引価格の情報を、決まった手順で集計したものです。手順を隠さずに書いておくのは、読者が数値をどこまで信用してよいかを自分で決められるようにするためです。
なぜ平均ではなく中央値を使うのか
不動産の取引価格は、極端に高い物件が少数含まれるだけで平均値が大きく引き上げられます。たとえば10件のうち9件が3,000万円で、1件だけ2億円の取引があると、平均は4,700万円まで上がりますが、中央値は3,000万円のままです。平均のほうは「よくある価格」を表していません。
中央値は、価格順に並べたときのちょうど真ん中の値です。極端な値が何件混ざっても真ん中の位置は動きにくいため、「自分の物件がどのあたりか」を測る目安として平均より適しています。このサイトでは、ページに大きく出す数値をすべて中央値にしています。
補足: 中央値は「その価格で売れる」ことを意味しません。物件ごとの条件(階数・向き・管理状態・売却期限)は統計に含まれていないためです。
外れ値の扱い(上下1%)
元データには、事業用の一括取引や特殊な事情による取引が混ざります。これらを含めたまま集計すると、中央値そのものは動かなくても、四分位や㎡単価の幅が実態とずれます。
そこで、集計対象の価格分布の上位1%と下位1%を除外してから各指標を算出しています。除外の基準は市区町村・種別・集計期間ごとに計算し、恣意的に個別の取引を外すことはしません。
この閾値(上下1%)は初期値です。実データの分布を確認したうえで見直す場合は、変更の記録を残してから適用します。
空欄(「—」)の方針
表の中に「—」がある場合、それはその区分の取引事例が集計基準に満たないため表示していないという意味です。取引が0件だったという意味ではありません。この2つは読者にとってまったく違う情報なので、区別して書くようにしています。
件数が少ないまま中央値を出すと、1件の特殊な取引で数字が大きく動きます。動く数字を出すくらいなら出さない、という方針です。推定値・補間値で空欄を埋めることはしません。
- 面積×築年クロス表のセル: 10件未満は「—」
- 町名別テーブル: 10件以上の町名のみ掲載
- ページそのもの: 直近8四半期(2024年4月〜2026年3月)の取引事例が マンション30件 / 戸建20件 / 土地20件 以上。満たさない市区町村は個別ページを作らず、都道府県のページに件数と対象期間を掲載する
面積帯・築年帯の区間定義
クロス表の行と列は、下端を含み上端を含まない区間(半開区間)で定義しています。境界の値がどちらの帯に入るかを決めておかないと、読者が自分の物件を置く場所を決められないためです。
| 区分 | 表示 | 区間 | 境界の扱い |
|---|---|---|---|
| 専有面積 | 〜50㎡ | 0㎡以上 50㎡未満 | 50㎡ちょうどは次の帯 |
| 専有面積 | 50〜70㎡ | 50㎡以上 70㎡未満 | 70㎡ちょうどは次の帯 |
| 専有面積 | 70〜90㎡ | 70㎡以上 90㎡未満 | 90㎡ちょうどは次の帯 |
| 専有面積 | 90㎡〜 | 90㎡以上 | — |
| 築年数 | 〜5年 | 0年以上 5年未満 | 築5年ちょうどは次の帯 |
| 築年数 | 5〜15年 | 5年以上 15年未満 | 築15年ちょうどは次の帯 |
| 築年数 | 15〜25年 | 15年以上 25年未満 | 築25年ちょうどは次の帯 |
| 築年数 | 25年〜 | 25年以上 | — |
築年数は「取引時点の年 − 建築年」で求めています。元データの建築年が和暦表記や「戦前」で記録されている場合、数値に変換できないものは欠損として扱い、推定はしません。
派生指標の算出定義
相場ページには、公開データそのものではなく、こちらで定義して計算した指標を載せています。定義を書いていない指標は載せません。
| 指標 | 算出方法 | このページでの状態 |
|---|---|---|
| 取引事例の多さ | 直近1年(2025年4月〜2026年3月)の取引件数を同一都道府県・同一種別の市区町村と比べ、多い順の順位と下位からのパーセンタイルを示したものです。件数は公開データに収録された事例数であり、実際の売買件数そのものではありません。 | 値あり |
| 価格帯の広がり | 直近1年(2025年4月〜2026年3月)の取引価格について、四分位範囲(上位25%点−下位25%点)を中央値で割った値です。値が小さいほど価格が中央値の近くに集まっていることを示します。面積や築年数の違いを含んだままの指標です。 | 値あり |
| 築年による価格の残り方 | 築25年以上の取引の中央値を、築5年未満の取引の中央値で割った値です。同一面積帯で揃えた比較ではないため、面積構成の違いを含みます。どちらかの件数が10件未満の場合は算出しません。 | 値あり |
指標が「—」になっている場合、算出に必要な件数または比較対象エリアの集計が基準に達していないことを意味します。データが存在しないという意味ではありません。
日付の読み方(3つの日付を区別する)
このサイトには意味の違う日付が3種類あります。どれも省略せず、ラベルを付けて表示しています。
| ラベル | 意味 |
|---|---|
| 取引時期 | 集計に使った取引が実際に行われた期間。元データは四半期単位で公表されるため、日単位ではなく「2026年4〜6月」のような期間で表します。 |
| データ取得 | 国土交通省の提供元からデータを取得した日。 |
| 更新日 | 再集計してページを作り直した日。内容の変更がない月は更新しません。 |
取引価格の情報は、取引から公表まで数ヶ月の遅れがあります。そのため、どのページにも「最新反映範囲」を書いています。直近の取引は含まれていません。
出典・更新履歴
出典:国土交通省 不動産情報ライブラリ (https://www.reinfolib.mlit.go.jp/)
「不動産価格(取引価格・成約価格)情報」(国土交通省)をもとに合同会社サイバーオプテーニ作成(サービス名: イエソウバ)。準拠ライセンス: 公共データ利用規約(第1.0版)。
集計に使うのは、国土交通省が登記情報をもとに取引当事者へのアンケートで補完した「不動産取引価格情報」です。指定流通機構(レインズ)由来の「成約価格情報」は、対象となる種別が限られ母集団の定義が変わるため含めていません。
提供元は情報の最新性・正確性・完全性を保証していません。このサイトでも「正確な相場」という言い方はしていません。
このページの更新履歴
このページは統計値を持たないため、データの再集計による更新履歴はありません。算出方法そのものを変更した場合は、変更日と内容をこの欄に記録します。
本ページの相場情報は公開データを統計処理した参考値であり、個別物件の査定額・成約価格を保証するものではありません。